不動産特定共同事業法（不特法）は、出資を募って不動産取引（賃貸・売買等）し、その収益を分配する事業を行う事業者について、許可制度を実施し、業務の適正な運営の確保と投資家の収益を保護することを目的に、1995年4月に施行されました。

主な許可要件としては、資本金・会計監査・宅地建物取引業者の免許・法令違反者の排除・業務管理者の設置・約款の制定・事業遂行に適確な財産的基礎と人的構成などになります。
また、許可の取得後も不特法事業者は、年に一度事業報告書を作成し、許可を受けた金融庁長官、国土交通大臣または都道府県知事に提出する義務があります。これによって、一定の基準を下回らないように定期的に審査されています。
株式会社マリオンは、2004年6月に東京都から許可を取得し（許可番号：東京都知事 第57号）不特法事業を開始、その後、2017年12月の改正法に基づき、2019年4月に国土交通省の許可を取得しました（金融庁長官・国土交通大臣：第100号）。