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立春（今年は２月４日）を過ぎ、暦の上では春となっておりますが、寒さはまだ続きます。皆様も体調管理には十分ご留意のうえ、お過ごし下さい。

ちょうど３０年前になりますが、欧州連合（ＥＵ）の創設を定めたマーストリヒト条約が、欧州共同体（ＥＣ）１２ヶ国によって調印されました。翌年１１月１日に発効しています。条約名は調印がなされたオランダの地名にちなんだものです。欧州圏への参加要件として、物価、財政、為替レート、長期金利についての基準が定められました。例えば、財政赤字が対ＧＤＰ比で３％を超えない、債務残高が対ＧＤＰ比で６０％を超えない、となっています。また、財政規律遵守のための手続きが定められるとともに、１９９７年には、それらの諸手続を具体化するべく、２つの規則と欧州理事会決議からなる安定成長協定が定められ、欧州圏における財政政策協調のための基本的な枠組みが成立しました。

ＥＵ非加盟国スイスの金融大手ＵＢＳウェルス・マネジメントが算出する国際不動産バブル指数によりますと、欧州や北米を中心に住宅価格が高騰しています。日本でも中国など海外勢による投資が再開しはじめました。足元で各国が金融緩和の縮小に舵を切るなか、バブルが崩れるリスクはないのでしょうか。

昨年、同社は世界の主要２５都市を対象として、住宅価格に対する平均年収や賃料、ＧＤＰに対する住宅ローン額や建設額の比率などを算出し、それらを総合して指数化しました。住宅価格の水準だけではなく、その都市の実体経済との乖離の度合いも測定できます。最もバブルのリスクが高いと判断された都市は、ドイツのフランクフルトでした。指数は２．１６と、バブルの目安である１．５を大きく上回っています。新築分譲マンションの価格が昨年６月時点で１平方メートルあたり８７７１ユーロになり、前年同期から１３％上昇しました。背景にあるのは国内外からの人口流入です。フランクフルトは欧州有数の金融センターで、２０１６年の英国のＥＵ離脱決定を受け、大手金融機関などの機能移転がすすみ、高所得者の受け入れを見越して高級住宅の建設が加速しました。国内周辺地域からの若者世代の流入もすすんでいます。一方、住宅供給は追いついていません。新型コロナウイルス感染拡大の影響で建設作業がストップし、一昨年の新築分譲マンション契約件数は７６９件と、前年比で３割近く減少しました。特に中所得層向けの住宅不足が顕著です。

第２位はカナダのトロントになっています。昨年３月に住宅販売数が急伸し、トロントの平均価格は過去最高の１００万カナダドルを突破しました。ある大手格付け会社は、トロントの住宅価格は所得水準などと比較して３２％過大評価されていると指摘しています。高騰の主因は、海外からの投機的な取り引き増加のようです。政府は昨年８月、今年から海外投資家による住宅購入に対して課税を強化する方針を示しました。足元で住宅販売は落ち着きを取り戻していますが、２０代後半から３０代前半のミレニアル世代によるトロント郊外への移住意欲は強く、当面は需要過多の状況が続く見通しです。

日本では、２００８年のリーマン・ショック時と比べ、不動産向け融資が厳格化されているうえ、家計の貯蓄も潤沢にあるので、当時のような崩壊は起こらないとの声も聞こえてきます。とはいえ、情勢を見極めながら、適切な判断を場面に応じておこなっていかなければなりません。弊社は２度にわたるバブル崩壊を乗り越え、昨年、設立３５周年を迎えました。これからも不動産の目利き力に磨きをかけて参ります。